メゾン・ド・サペン | ハローオークショニスト

任意売却で出展された、若者に人気の街・下北沢のワンルームマンション（区分所有）。

この「オークション・トライ・アングル」では通常、売主様、買主様、マザーズオークション加盟店、三者の取材を基本にしますが、今回は事情もあり、加盟店である、すみしん不動産株式会社経堂センターの取材のみとなったことを、あらかじめご了承ください。

出展のきっかけは、すみしん不動産株式会社経堂センターのN氏が、信販会社から受けた、任意売却（以下　任売）の相談でした。「メゾン・ド・サペン」が建つ下北沢は、東京でも若者に人気のエリア。経堂センターからは、小田急線の急行電車でわずか３～４分の距離にあります。沿線の不動産事情に精通しているN氏は、信販会社が伝えてきた価格帯のニュアンスから、「金融機関が不動産関連融資を絞っている状況だが、キャッシュで支払えるような投資家が見つかれば、短期で売却できる」と直感したそうです。

課題は、その買主様探しでした。
一般的に、任売の債権者は、期日を区切って確実に売却を進めたいと考えるものです。N氏が懸念したのは、すみしん不動産が投資用不動産の買主を短期で見つけられるかどうかでした。何か使えるチャネルはないかを考るうち、ふと思い当たったのが、マザーズオークション「任意売却物件特集」の活用でした。

「メゾン・ド・サペン」の任売までの経緯を、簡単に述べておきましょう。
元オーナーＡさん(仮称)は約15年前、信販会社からの借入でこの物件を購入しました。当初からローン支払いが家賃収入を上回っていましたが、キャピタルゲイン目的だったため、Ａさんは保有を続けました。ところがいわゆるバブル景気が終わって、不動産価格が大幅に下落。2008年の秋になって、信販会社がＡさんに、物件を売却し、支払い金額の軽減をした方が得策ではないかと提案。Ａさんも同意し、売却の方針が決まりました。このような背景なので、売主様・債権者様の意思疎通はスムーズで、短期間で出展にこぎ着けることができました。

最低売却価格は、すみしん不動産も加わり三者で相談、望みうるベストとして800万円に、昨今の経済情勢を勘案して80％・640万円からのオファー入札を可能にしました。オークション期間が年の瀬だったにもかかわらず反響は大きく、経堂センターには電話による問い合わせも数件あったそうです。また、この物件をお気に入り登録をしていた会員も５名いて、オークションの成り行きは注目されていましたが、入札のないまま、最終日を迎えました。

マザーズオークションの過去の事例から勘案すると、今回の物件は、複数による競り上がりが十二分に期待できるものでした。しかし入札は、終了15分前（午後５時45分）にあった730万円、一件だけ。意外な展開でオークションは終了しました。

オークションルールでは、最高入札額がオファー価格だった場合、その価格で落札できるわけでなく、交渉権が生まれることになっています。過去の事例では、オファー入札の額で成約できたケース、再交渉をして価格を仕切り直したケース、妥結に至らなかったケースなど、さまざまです。「メゾン・ド・サペン」の場合は、売主様・債権者様とも、800万円に届かなくても前向きに検討すると決めており、オファー入札額で成約することができました。

新たにオーナーとなったのは、すでに数件の不動産を持つ、東京圏に暮らす個人投資家。下北沢という人気の立地ながら魅力的な利回りが期待できる物件として入札したそうです。任意売却物件の売主様の「早く売りたい」と、買主様の「良い物件を安く買いたい」がうまくマッチしたケースでした。今後のマザーズオークション「任意売却物件特集」にご期待ください。

インタビューの最後に、オークションを担当したN氏から、多くの不動産会社の参考になる話を伺がうことができました。
すみしん不動産でも、昨今の経済情勢から、任意売却の投資用物件を積極的に手がけたいという思いがありました。しかしネックだったのが、自家需要不動産と比べると物件単価が低いため、仲介手数料収入も少なくなる点でした。しかしマザーズオークションなら、従来もっとも時間がかかっていた価格交渉プロセスが、ほぼ自動化できます。しかも入札の有無や金額が、市場評価という客観性の高い数字になるので、関係者の合意形成が容易で、効率のよい売買仲介が行えます。このため同社では、従来なら仲介を断念していたような地方の投資用物件なども、これからは積極的に扱うことになりそうだというお話でした。

このように、一般投資家が目にする機会が少ない任意売却物件も、マザーズオークションには豊富に出展されています。マザーズオークションを活用するには会員登録が、入札には簡単な本人確認手続きが必要ですので、ぜひ、今すぐ手続きをお済ませください。

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物件データ

種別：ワンルームマンション（区分所有）
名称：メゾン・ド・サペン
所在地：東京都世田谷区
建築年月日：昭和57年01月（築27年）
構造・規模：鉄筋コンクリート造(RC造)陸屋根・地上4階建・総戸数30戸
面積（壁芯）：16.18㎡ （バルコニー）2.50㎡
現況：賃貸中

オークションデータ

出展期間：2008年12月
最低売却価格：8,500,000円
表面利回り：11.67％
最高オファー価格：7,300,000円
入札件数：１
入札者（社）数：１
出展カテゴリー：任意売却物件特集

加盟店データ

すみしん不動産株式会社経堂センター
東京都世田谷区経堂１丁目19－７
セントラル経堂２Ｆ


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