私は「コレ」で資産を増やしました。 | 賢者が語る！不動産投資の極意

総資産６億1000万円、年間家賃収入6,000万円！
サラリーマン投資家が語る、不動産投資の極意

このタイトルは昔のCMを真似しています。
私と同世代の方でしたら覚えている方も多いのではないでしょうか。
1984年の禁煙パイポのCMで、当時、中年サラリーマンが小指を立て「私はこれで会社をやめました」と言い、重ねて「禁煙パイポでタバコをやめました」と言うフレーズが話題になったものです。
東京ディズニーランドの開園が1983年ですので、ずいぶん昔の話になりますね。
さて、当時の私は入社2年目のサラリーマン、先輩社員について仕事を覚えていった頃です。それから25年、当時勤めていた損害保険会社は大手に吸収されすでに無くなっています。
私はそれより以前に転職していましたので、小指ではなく、また吸収合併で会社をやめたわけではありませんでしたが、「あのままあの会社で真面目にサラリーマンをやっていたら、今頃どうなっていたのだろう」と思うとぞっとします。
そうなのです。真面目に働いていても、どうにもならないこともあるのです。

私は今もサラリーマンをやっていますので、その点では今も「自分自身ではどうにもならない」状況に追い込まれる可能性もあります。
でも、仮にそうなったとしても、私自身は慌てることはないでしょう。
心配するとしたら、「仕事をしていた時間をどうやって過ごすか」くらい。経済的な心配をする必要はないのです。

私が職を失っても困らない理由は、1998年から始めた不動産投資にあります。現在の家賃収入は6,000万円、購入のためのローンを返済しても毎年2,000万円のお金が残ります。今もサラリーマンではありますが、不動産からの収入のほうが多いのです。
でも、私は地主の家に生まれたわけではありませんし、大きな金融資産を持っていたわけでもありません。一棟目を購入した当時の自己資金は700万円、その後、ほぼ一年に一棟のペースで物件を購入していき、現在の状態になりました。

とはいえ、やみくもに不動産投資をしていけば、うまくいくということではありません。私自身「この物件は少し高く買いすぎたかも」「入居率が期待より悪かった」「家賃相場が予測より下がってしまった」など、思い返せば、ちょっと失敗した投資もあります。特に投資を始めた頃は、投資後、しばらくの間は失敗したこと自体に気づかなかったこともありました。ただ、幸いなことに致命的な失敗とはなっていません。また失敗を認め、それから学んだことを次の投資へ反映させていることによって投資を持続できているように思います。

最近では、家賃、入居率、金利などが変化した場合のシミュレーションを作り、10年程度の税引後の収支結果を元に投資の判定ができるようになりました。そのため、当初は数千万円の一棟ものアパートだったのですが、最近は億単位の物件に取り組むこともできるようになっています。

不動産投資というと資産家や富裕層の投資と思われがちですが、ごく普通のサラリーマンだった私でもここまでできたのです。不動産投資に真摯に取り組む熱意があり、知識を習得する努力を怠らなければ、皆さんも私と同じ、いえそれ以上の投資ができるのではないでしょうか。

でも、まだ半信半疑の方が多いのではないでしょうか。それも当然です。私も投資を始めた頃、今の資産規模までできるとは思っていませんでした。
なぜここまでできたのか、私の方法が皆さんの参考になるかもしれませんので振り返って考えてみましょう。

最初の物件購入

まったく不動産の素人だった私が最初に物件を購入したとき、私の財産と言えば、金融資産の700万円のみでした。それをすべて物件の自己資金につぎ込み、不足分をローンで購入したのですから、今思えば無謀だったのかもしれませんし、金融資産を全部使った投資は決して勧められるものではありません。
でも当時、サラリーマン収入から生活費を差し引いても、年に150万程度の貯金はできる自信がありましたので、一旦手持ち資金はゼロになったとしても回復は早いだろうし、多少家賃が滞っても、そのお金でローンを返済できる自信がありました。
また、物件を探し始めその物件に出会うまでに一年以上経過していましたので「この物件を買わなければ不動産投資はしないかもしれない」との思いから決心し購入にいたったのです。
そのとき、自己資金は700万円でしたが、ローンは約4,000万円でした。そして、この「不動産投資のためにローンを組む」ことが物件を増やす鍵だったのです。

ローンを組んで物件を買うということ

一般的にローンを組む、つまり借金をするということは嫌なことになるのではないでしょうか。でも、不動産投資のために借金をするということこそ資産のない者が収益不動産=資産を増やす有効な方法、私の資産を増やしたのは「借入金」だったのです。詳しくお知りになりたい方は拙書「借金パワーで金持ちになる!」をお読みいただきたいと思います。
ここでは、要点のみお話します。

借金をして資産を増やすには3つのポイントがあります。
それはレバレッジ　イールドギャップ　ROIです。

レバレッジとは

レバレッジというのは日常生活では聞きなれない言葉ですが、投資の世界ではよく耳にする言葉です。
レバレッジ（Leverage）とは直訳すれば梃子の意味ですが、投資では自己資本だけではなく、他人資本を利用して投資をすることを言います。単純に言えば、借金を利用して投資をするということになります。借金を使って不動産投資をしている人はすべて「レバレッジを使っている」ということなのです。

イールドギャップとは

イールドギャップとは本来、投資利回りと長期金利との差を示しますが、不動産投資では、自分が借り入れる資金の金利とその不動産の投資利回りの利回りの差と考えれば良いでしょう。
たとえば、10％の利回りが見込める物件に金利３％の借入金を使って投資した場合、イールドギャップは10％－３％で７％になります。投資対象が予定通りに10％の利回りになれば、１年間で７％のプラスになるということです。

もしこの投資が1,000万円であり、すべて借入金で賄ったとしたら、100万円の利益から、30万円の金利を支払った残り70万円が投資の成果ということになります。
でも、これは予定どおりの利回りをあげた場合の話しで、利回りがゼロであれば金利分30万円は持ち出しとなりますし、利回りがマイナスならば金利と投資の損失分を負担することになります。とはいえ、このイールドギャップこそが借金を使った投資の利益の源泉です。

ROIとは

不動産投資は、借入金と一定割合の自己資金を合わせて物件を購入することになります。
不動産投資においては、「フルローン」と言って、すべてを借入金で行う場合がまれにありますが、一部を自己資金でまかなうのが一般的です。
そのため、自己資金を基準として、どのくらいの割合で資産が増えるのかを表す指標を、ROI（Return On Investment）と言います。
ROIとは、自己資本（自己資金）に対して、リターンの比率はどのくらいなのかをパーセンテージで表したものです。この数値が高ければ、自己資金はより大きく増えますし、回収の期間も短くなります。
たとえば、自己資金200万円に金利３％での借入金800万円をあわせて総額1,000万円の投資を行ったとします。
この投資の結果が年間10％の収益を生んだ場合、つまり前項で説明したイールドギャップが７％（投資利回り10％－３％）の場合、１年後の資産は

1,000万円＋収益100万円－金利24万円（800万円×３％）＝1,076万円

となります。76万円（1,076万円―1,000万円）が増えたということです。
このとき、どのくらいの割合で資産が増えたかを考えると、投資総額全体に対する割合では

（1,076万円－1,000万円）÷1,000万円＝0.076

となりますので7.6％増加したことになります。
借入金1,000万円はそのままで変化がなく、借入金1,000万円に対する金利24万円は投資収益から支払ったと仮定します。このときの正味の収益は、全額自己資金であれば100万円ですが、この例では金利24万円を差し引いた76万円となるのです。
この76万円を得るために必要となった自己資金は200万円ですので、この200万円の増加率を計算すると

76万円÷200万円＝0.38

となり、38％の増加率となります。
つまり
自己資金のみの投資の場合 年利回り 10%(自己資金増加率10%)
借入金80% 自己資金20%の場合 ROI 38%(自己資金増加率38%)

ROIが38%ということは、自己資金として使ったお金は３年以内に手元に戻ってくることになります。つまり、３年後には同じ条件の物件を購入することが可能なのです。

借入金を利用して不動産投資を行い資産を増やす方法、おわかりいただけたでしょうか。
しかし、「100年に一度の経済危機」と声高に叫ばれている昨今、投資に対して消極的になる人も多いのではないでしょうか。
私もただ闇雲に不動産投資をすれば良いとは決して思っていません。
一般的に不動産投資は、投資資金に借入金を利用しますので不測の事態になれば、損失の発生も大きくなります。そのためリスクに対して過敏になることもあるでしょう。
でも、不動産投資は勉強し、賃貸需要、家賃動向など詳しく調べ、投資シミュレーションの精度を上げることができれば、予測を大きく外れる確率は小さくすることができます。
リスクを自分自身の努力でコントロールすることができるのです。
さらに、「100年に一度の経済危機」と言われている今の状況で売り出される収益物件の価格は弱含みとなり、また物件数も確実に増えています。
本当に価値のある物件を選別し入手する大きな機会が到来しています。
私が不動産投資を始めたのはバブル景気崩壊後の1998年、不動産投資と言えば、多くの人が敬遠していた時期です。今の状況もそのときと酷似しているように思えてなりません。

チャンスを生かし勇気を持って不動産投資の世界に一歩を踏み出すことが大切なのです。そして成果をあげることが出来れば次の物件への展望も見えてきます。一定規模を超えてくれば「賃貸事業」を営む事業家として確実で継続的な収益をあげることも可能なのです。

不動産投資は投資すれば終わりというものではありません。
投資した時点から次のステージが始まります。
購入後は管理会社さんとの付き合いなども必要になり、物件をどうやって運営していくのか、いかにベストな状態に保つのか、投資家の手腕が問われるのです。
投資というより賃貸事業を始めると言った方が良いでしょう。そのため始めて物件を買う場合は、その後の運営に不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
実際、不動産投資はやってみければわからないこともあります。でも決して難しいことではありません。
また、今はネット上に不動産投資を目指す人やがんばっている大家さんのコミュニティーもたくさんありますので、積極的に参加すればいろいろな知識を得られます。また志の同じ仲間を得ることができます。もちろん、私のHP （）　でも定期的にセミナーを開催し、投資家仲間の懇親を深めています。
賃貸事業家として成長した自分を目指したい人、志の高い人こそ、不動産投資の世界に挑戦してみてはいかがでしょうか。

沢孝史の「お宝不動産」公式HP

沢孝史（さわ　たかし）

1959年静岡県生まれ。法政大学経済学部卒。
大手保険会社に勤めたあと独立しコンビニを始めるが4カ月で廃業。サラリーマン時代に貯めた1,000万円をすべて失う。その後、製造業の営業マンをしながら起死回生を図り､平成10年9月から不動産投資を開始。10年後の現在、総資産は6億1,000万円、年間家賃収入が6,000万円となっている。
その経験をもとにした『「お宝不動産」で金持ちになる！』（筑摩書房）がベストセラーに。不動産投資の総仕上げとして土地から購入した賃貸マンションが06年11月に完成、運用を開始している。

沢孝史の「お宝不動産」公式HP