不動産投資に人気の関西圏！　大阪市内の区分所有

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　　　　　≫≫≫　不動産投資家のための情報マガジン　≪≪≪
　　　　　　 【　マザーズオークション通信　vol.228　】
　　　　　　　　　　http://www.mothers-auction.net/
　　　　　　　　～　日本の不動産売買シーンを変える　～
　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━2009/05/19……‥‥・・

　こんにちは！　マザーズオークションです。

　ビジネスマンだけではなく、
　男性なら、毎日のヒゲ剃りは欠かせない、という方も多いでしょう。

　電気シェーバーを使う人と、
　Ｔ字型のカミソリを使う人と、好みは分かれると思います。

　カミソリで言えば、まとめ買いやビジネスホテルなどにあるのは、
　もっぱら、1枚刃ですが、とうとう、5枚刃が登場したそう。

　利点は、何回も往復しなくても、次々にやってくる刃が、
　剃り残したヒゲを剃ってくれるので、
　皮膚にかかる負担が減るということ。

　忙しい朝の、時間短縮にも一役買いそうですね。


　さぁ、本日は、税理士が語る！　
　今の時代だからこそ読んでほしい、不動産投資のコラムから、
　さっそくスタートしましょう！


┏━━≪ Today's INDEX ≫━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃■１　【火曜コラム】税理士が語る！　不況時代の不動産投資
┃　　　───≪第３回≫　不動産投資における運用と運営の違い
┃
┃■２　【今週の注目物件　ピックアップ！】
┃　　　───不動産投資で人気！　大阪市からピックアップ！
┃
┃■３　【マザーズオークション虎の巻】
┃　　　───≪第31巻≫　マンションの管理規約は開示されていますか？
┃
┃編集後記　　　サービス業！？
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■１　【火曜コラム】税理士が語る！　不況時代の不動産投資
　　　　───≪第３回≫　不動産投資における運用と運営の違い
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　5月の火曜コラムのテーマは、

　　　「税理士が語る！　不況時代の不動産投資」　です。

　“100年に一度の危機”と言われている今、
　不況の時代だからこその、不動産投資の秘訣があるはず。

　そこで、税理士の水本　昌克氏に、
　今の時代の不動産投資について、お話していただきました。

　第３回は、
　　　「不動産投資における運用と運営の違い」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　をお届けします。

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　投資の場合、たんに売買したときの利益だけでなく、
　そこから生まれる収益も計算に入れて、判断することが必要です。

　不動産の場合は一般的に動く資金が大きいので、その回収を考えた場合、
　これからの人口減少の中で、賃貸住宅市場の動向や景気の先行きを考え、
　左右されるオフィス需要はどうか、などを分析。
　リスクを抑えながら、いかに手堅く儲けることができるかの見極めが
　“運用”について欠かせない視点でしょう。

　もっとも今は、不動産証券化商品とよばれる小口の投資(間接投資)から、
　ワンルームマンションやビル一棟ごとの購入といった
　実物投資までありますから、実際に調達可能な資金に応じて
　投資家の選択肢は多様化していると言えます。

　ところで、運用と運営はいってみれば“攻め”と“守り”の関係とも言えます。
　クルマの運転でも、アクセルとブレーキを
　しっかりと使い分けなければ事故を起こしてしまいます。

　とくに不動産のような、維持コストの高い資産については
　管理・運営という考えが必要になってきます。
　そこで、投資後の不動産を運営するための管理会社を設立するケースが
　よく見受けられます。

　平成18年の会社法施行で、新しく会社をつくることも、
　比較的簡単になりました。
　会社をつくる最大のメリットは、不動産投資により取得した
　収益物件から生じる所得を、分散することにあります。
　（不動産所得者が高所得のときは分散することで税率が下がります）

　“運営”のやり方としては１．管理方式　２．転貸方式　とありますが、
　税務署としては、きちんと実態(役員・従業員の勤務、契約書の有無、
　賃料集金の実際など)があるかなどをチェックしています。

　とくに実態がなく、法人に多額の管理料を払っている場合には
　税務上否認されるおそれがあります。
　（通常の管理料は内容に応じ8～20％程度としているケースが多いようです）

　では実際、管理会社とはどのような業務を行うものなのでしょうか？
　管理業務としては賃借人の募集・契約、家賃改訂等の交渉、
　清掃・メンテナンス、集金・督促などの代行、管理報告、記帳代行が
　あげられます。
　しかし、所得分散の効果はこの管理会社方式では、
　あまり十分には機能しません。
　収益を会社に100％移すには、
　将来的に不動産そのものを個人から法人に譲渡し※、
　管理会社から保有会社へと変身させていくことになります。

　　※実際、不動産を移転する場合は、
　　　価格や譲渡税などについて事前に専門家にご相談ください。



　　　税理士法人リーガル・アカウンティング・パートナーズ
　　　株式会社　リーガル・アカウンティング・パートナーズ
　　　代表社員　代表取締役　税理士　水本　昌克
　　　http://www.la-partners.co.jp


　次回は、
　「出口対策はできているか？」です。お楽しみに。

2009/05/26_最終回

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■２　【今週の注目物件　ピックアップ！】
　　　　───不動産投資で人気！　大阪市からピックアップ！
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　不動産投資に人気のエリアと言えば、やはり都市圏！

　そこで、今回は、
　関西の大都市、“大阪市”の区分所有をご紹介します。

　築年数も6年未満と比較的新しい物件ばかりを
　ピックアップしました。

　不況が続いているものの、
　不動産は今が「買い！」とも言われています。

　じっくり物件をご覧下さい。


　【入札期限　2009年05月24日　18時まで】
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　　【117086】イトーピア北梅田レジスアベニュー　508
　　≪ここがポイント≫
　　■最寄り駅まで徒歩１５分と通勤通学に便利！
　　　築６年の４ＬＤＫ、ファミリー向けの広めの物件です。

　　【区分所有】住所：大阪府大阪市
　　最低売却価格：3,390万　　想定利回り：0.00％
　　最寄駅：ＪＲ大阪環状線　福島(大阪)駅　　 徒歩　15分
　　構造：鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) 地下1階 地上15階建 築年数：6年
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　【入札期限　2009年05月24日　18時まで】
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　　【117069】メロディーハイムグランセーヌ　1403
　　≪ここがポイント≫
　　■吹き抜け調リビング、専用屋上ビューテラス付き！
　　　最寄駅まで５００ｍの好立地です。

　　【区分所有】住所：大阪府大阪市
　　最低売却価格：4,180万　　想定利回り：0.00％
　　最寄駅：ＪＲ大阪環状線　天満駅　　 徒歩　6分
　　構造：鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) 地上14階建　築年数：5年
　http://***********************************************
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　【入札期限　2009年05月24日　18時まで】
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　　【117087】グランスイート中之島タワー　1401
　　≪ここがポイント≫
　　■オール電化＆ペット飼育可能！
　　　築４年、２７階建の高層マンション。

　　【区分所有】住所：大阪府大阪市
　　最低売却価格：4,390万　　想定利回り：0.00％
　　最寄駅：大阪市営地下鉄四つ橋線　肥後橋駅　　 徒歩　6分
　　構造：鉄筋コンクリート造(RC造) 地下1階 地上27階建 　築年数：4年
　http://***********************************************
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　　※ご紹介している物件は、早期終了ルールに伴い、
　　　オークションが終了していることもございます。
　　　ご了承くださいませ。

　■物件は、まだまだ多数ご用意しています。
　　「こだわり検索」で、ご希望の物件を見つけてください。
　http://www.mothers-auction.net/search/b_kensaku.cfm



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■３　【マザーズオークション虎の巻】
　　　　───≪第31巻≫　マンションの管理規約は開示されていますか？
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　毎週火曜日にお送りするのは、
　「マザーズオークション虎の巻」。

　このコーナーでは、マザーズオークションの機能、メリット、
　サービス内容などを、わかりやすくご紹介させていただきます。

　マザーズオークションをご利用になるときの
　参考になさってくださいね。


　本日は虎の巻　第31巻

　　“マンションの管理規約は開示されていますか？”　　です。


　各物件の詳細ページをご覧いただくと、
　マザーズオークションが取得している様々な情報を
　ご紹介しております。

　マンションの管理規約※につきましても、わかる範囲で、
　開示しています。

　ただし、web上に公開していない場合もございますので、
　詳しくは、出展加盟店にお問い合わせください。


　　※管理規約とは・・・
　　　分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や
　　　管理運営について定めた規則。
　　　マンションごとに、管理規約を定めることができ、
　　　良好な住環境を維持していくためのルール。


　いかがでしたか？

　マザーズオークションのサイトを活用して、
　あなたの不動産投資にお役立てくださいませ。


　「マザーズオークション虎の巻」では、
　みなさんからのご質問をお待ちしています。

　マザーズオークションの機能で、「わからない」、
　ということがございましたら、ぜひご質問くださいませ。
　　ご質問は、こちらから　⇒　magazine@mothers-auction.net

　このコーナーで、ご説明させていただきます。


　■入札方法などについて、今すぐ知りたい方は、こちら宛にお願いします。
　「マザーズオークション　カスタマーセンター」
　https://www.mothers-auction.net/footMenu/request.cfm

　フリーダイヤルでも、どうぞ。
　０１２０－０９４－０８６　(受付時間　10:00～18:00　日祝休)



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■編集後記　　　サービス業！？
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　このところ、農業に従事する若者が増えている、
　そんな話題もありますが、
　農林水産省の「農業経営統計調査」によると、
　農業ではなかなか稼げないのが、実業のようです。

　そんな厳しい状況の中で、有機農業を成功させたのが、松木一浩さん。

　東京・恵比寿の三ツ星レストランでの総給仕長から転進し、
　富士山麓の静岡県芝川町で農業をはじめたそう。

　ネットを利用して、野菜のセットを販売したり、
　フランス料理などに使う、西洋野菜なども独自に種を取り寄せて
　栽培したりしているようです。

　松木さんは、農業に従事しながらも、
　一流の飲食店で培った“サービス”に徹する思いがありました。
　難しいと思われた銀行からの融資を得ることに成功し、
　今では、年間１億円の売上を見込めるまでに成長したそうです。

　成功するには、強い信念と情熱、
　そして、何より自らが、
　その仕事に惚れこんでいくことに、つきるのかもしれません。


　最後までお読みいただき、ありがとうございました。
　次回は、5月22日（金）。またお会いできますように！



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