オーナーチェンジ！　地方の一棟物件

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　　　　　≫≫≫　不動産投資家のための情報マガジン　≪≪≪
　　　　　　 【　マザーズオークション通信　vol.230　】

http://www.mothers-auction.net/
　　　　　　　　～　日本の不動産売買シーンを変える　～
　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━2009/05/26……‥‥・・

　こんにちは！　マザーズオークションです。

　最近、すっかり定番になったのが“お取り寄せ”。

　家にいながらにして、
　地方の特産品や、国内では手に入らないものも、
　手軽に買うことができます。

　忙しくて、休暇のとれない人や、
　外へ出るのも面倒だという人にも、便利ですね。

　そして、この“お取り寄せ”の中で、
　女性だけでなく、男性にも人気なのが、スィーツなんだそう。

　男性は、お店で買うのは少し恥ずかしいから、というのが
　お取り寄せする、いちばんの理由のようです。

　買い物する上で、
　顔が見えない良さも、あるのかもしれませんね。


　さぁ、本日は、税理士が語る！
　今の時代だからこそ読んでほしい、不動産投資のコラムの最終回です。
　さっそくスタートしましょう！


┏━━≪ Today's INDEX ≫━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃■１　【火曜コラム】税理士が語る！　不況時代の不動産投資
┃　　　───≪第４回≫　出口対策はできているか？
┃
┃■２　【今週の注目物件　ピックアップ！】
┃　　　───内覧いただけます！　地方の一棟オーナーチェンジ物件
┃
┃■３　【マザーズオークション虎の巻】
┃　　　───≪第32巻≫　物件情報の見方は？
┃
┃編集後記　　　ドリームでドリームを手にする！
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■１　【火曜コラム】税理士が語る！　不況時代の不動産投資
　　　　───≪第４回≫　出口対策はできているか？
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　5月の火曜コラムも今回が最終回。

　テーマは、

　　　「税理士が語る！　不況時代の不動産投資」　です。

　“100年に一度の危機”と言われている今、
　不況の時代だからこその、不動産投資の秘訣があるはず。

　そこで、税理士の水本　昌克氏に、
　今の時代の不動産投資について、お話していただきました。

　第４回は、
　　　「出口対策はできているか？」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　をお届けします。

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　税制改正は、お金が動くきっかけを作る、と言ってもいいかと思います。
　なぜなら、不動産取引のように大きなお金が動いて利益が生じた場合に、
　そこで取られる税金を少なくして、
　なるべく手取りを確保したい、とみんな考えるからです。

　ここで、考えておかなければならないのは、
　取得した不動産をいつ、誰（どこ）に、どのように譲るかという、
　いわゆる、出口対策の問題です。
　個人の例で考えた場合、
　それは「売却」、「贈与」、「相続」ということになるでしょう。

　売却による所得は、不動産取引から生じるものだけを分離課税として
　現行税率は20％（所得税15％、住民税5％）です。

　しかしこれが、比較的短い所有期間※１の売却から得た利益だと
　39％（所得税30％、住民税9％）にハネ上がります。

　さらに以前書きましたように、課税の繰延べである事業用資産の買換えは、
　10年超所有していないと適用がありません。
　また、逆に所有不動産が値下がりして、やむなく損切りのため売却しても、
　その損失は他の所得と相殺して
　税金を安くしてもらうようなことは、基本的にはできません。※２

　一方、贈与税、相続税は譲り受けた財産価額によって税率が異なり、
　最高税率は50％(贈与税：1,000万円超、相続税：3億円超)で、
　贈与税のほうが課税は厳しいです。
　つまり、早くてしかも“棚ぼた式”に稼いだ利益については、
　重たい税金が待っているのです。

　ところで、所有期間というのは、自分で買ったものはその時から、
　もらったものについては、元の所有者が取得した時から計算します。

　つまり、税金のことを考えると、
　その資産が買ったものなのか、もらったものなのかによって、
　資産処分をする時期の判断も異なることになります。

　まとめると、もし不動産という資産を自分の代だけでなく、
　子孫の代までも長期にわたって残していくことを考えれば、
　生前贈与なども利用して借入負担をなるべく少ないかたちで取得し、
　その後、場合によっては資産管理会社を使った運営も検討しながら、
　将来、不動産の値上がり益や含み益といった出口課税に備えて
　資産や所得を移転、分散する必要があると思われます。

　これには計画的に時間をかけて、
　生前に対策を怠らないことが大切なのではないでしょうか。

　※１　所有期間は譲渡があった日の年の1月1日時点で判断されます。
　　その期間が5年を超えていなければ20％税率の適用となりません。
　　なお平成21年、22年中に、その所有期間が5年を超えている土地等を
　　譲渡した場合には、その所得から1,000万円が控除される制度が
　　設けられました。（このように税制は景気を見ながら時限を決めた
　　特別措置が講じられることが非常に多いです）

　※２　黒字所得と赤字所得を相殺することを損益通算と言いますが、
　　同じ不動産の売却損益の相殺は認められます。



　　　税理士法人リーガル・アカウンティング・パートナーズ
　　　株式会社　リーガル・アカウンティング・パートナーズ
　　　代表社員　代表取締役　税理士　水本　昌克

http://www.la-partners.co.jp



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■２　【今週の注目物件　ピックアップ！】
　　　　───内覧いただけます！　地方の一棟オーナーチェンジ物件
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　不動産投資をする上で、
　空室率を下げるひとつの手に「一棟」物件を選ぶことがあります。

　価格が気になるところですが、都会では手の届かないものでも、
　地方なら比較的、手に入れやすいかもしれません。

　そこで！　入居者のいるオーナーチェンジの一棟を
　ピックアップしました。

　どの物件も、実際にご覧いただけますので、
　ぜひ、足を運んで最寄り駅からの時間や距離を
　確かめてみてください。

　【入札期限　2009年06月06日　18時まで】
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　　【117066】セイコーズマンション列見
　　≪ここがポイント≫
　　■オーナーチェンジ物件！　15戸中12戸稼動（Ｈ21年5月7日時点）
　　　入居率０％でも最低収入は保障！

　　【一棟】住所：滋賀県長浜市
　　最低売却価格：8,700万　　想定利回り：10.08％
　　最寄駅：ＪＲ北陸本線　長浜駅　　 徒歩　17分
　　構造：木造 地上3階建 　築年数：2年
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　【入札期限　2009年06月06日　18時まで】
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　　【117050】大鰐温泉ホテル
　　≪ここがポイント≫
　　■事業用！　総客室１５室、収容人数５６人のホテル。
　　　ＪＲ「大鰐温泉」駅より徒歩７分。

　　【一棟】住所：青森県南津軽郡
　　最低売却価格：1億　　想定利回り：25.00％
　　最寄駅：ＪＲ奥羽本線　大鰐温泉駅　　 徒歩　7分
　　構造：鉄筋コンクリート造(RC造) 地上4階建 　築年数：21年
　http://***********************************************
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　【入札期限　2009年06月15日　18時まで】
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　　【116564】カナヤマ第一ビル
　　≪ここがポイント≫
　　■メンテナンス良好！　13戸中12戸稼動（平成20年11月25日時点）
　　　ＪＲ「郡山」駅より徒歩１４分！　国道４号線に面してアクセス良好！

　　【一棟】住所：福島県郡山市
　　最低売却価格：2億　　想定利回り：15.05％
　　最寄駅：ＪＲ東北本線　郡山(福島)駅　　 徒歩　14分
　　構造：鉄筋コンクリート造(RC造) 地下1階 地上6階建 　築年数：44年
　http://***********************************************
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　　※ご紹介している物件は、早期終了ルールに伴い、
　　　オークションが終了していることもございます。
　　　ご了承くださいませ。

　■物件は、まだまだ多数ご用意しています。
　　「こだわり検索」で、ご希望の物件を見つけてください。

http://www.mothers-auction.net/search/b_kensaku.cfm



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■３　【マザーズオークション虎の巻】
　　　　───≪第32巻≫　物件情報の見方は？
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　毎週火曜日にお送りするのは、
　「マザーズオークション虎の巻」。

　このコーナーでは、マザーズオークションの機能、メリット、
　サービス内容などを、わかりやすくご紹介させていただきます。

　マザーズオークションをご利用になるときの
　参考になさってくださいね。


　本日は虎の巻　第32巻

　　“物件情報の見方は？”　　です。


　マザーズオークションの物件を検索した際、
　さまざまな物件が出てきます。

　その中で、
　自分が、お気に入りに追加した物件なのか、
　すでに入札されている物件なのか、など
　物件の現状が、ひと目でわかるようになっています。

　まずは、ログインしてください。
　　（※会員登録を済ませていない人は、新規会員登録をする必要があります）

　■新規会員登録ページ↓

https://www.mothers-auction.net/member/index.cfm


　たとえば、区分所有を探していたとします。
　こだわり検索で、「区分所有」にチェックを入れて、検索。

　■こだわり検索

http://www.mothers-auction.net/search/b_kensaku.cfm


　検索結果一覧ページには、区分所有が表示され、
　各物件の左下方あたりに「物件情報」の内容が表示されます。

　アイコンには、次のようなものがございます。

　　■お気に入り登録済み
　　　　あなたがお気に入り登録している物件に表示されます。

　　■入札済み
　　　　あなたが入札をした物件に表示されます。

　　■入札あり
　　　　あなた以外のユーザーから入札が入っている物件に
　　　　表示されます。

　　そのほかのアイコンの意味は、
　　こちらからご覧ください。

　「物件情報の見方」

https://www.mothers-auction.net/_miniWins/legend.cfm

　各アイコンの情報を詳しくご説明させていただいております。

　これによって、物件が、今どのような状態にあるかを、
　把握できます。

　気に入った物件を落札できるよう、
　この「物件情報」を有効にご利用くださいませ。


　いかがでしたか？

　マザーズオークションのサイトを活用して、
　あなたの不動産投資にお役立てくださいませ。


　「マザーズオークション虎の巻」では、
　みなさんからのご質問をお待ちしています。

　マザーズオークションの機能で、「わからない」、
　ということがございましたら、ぜひご質問くださいませ。
　　ご質問は、こちらから　⇒　magazine@mothers-auction.net

　このコーナーで、ご説明させていただきます。


　■入札方法などについて、今すぐ知りたい方は、こちら宛にお願いします。
　「マザーズオークション　カスタマーセンター」

https://www.mothers-auction.net/footMenu/request.cfm

　フリーダイヤルでも、どうぞ。
　０１２０－０９４－０８６　(受付時間　10:00～18:00　日祝休)



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■編集後記　　　ドリームでドリームを手にする！
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　買わないと当たらない。
　夢の宝くじ、「ドリームジャンボ」が発売されました。

　当たるはずがない・・・と、まったく関心のない人。
　いつかは・・・と思い、何百枚も買う人。

　きっと、さまざまでしょう。

　１枚300円の宝くじに、自分の夢を託して、
　発売前からなが～い列までできているようです。

　当たる、当たらないはともかく、
　ドリームジャンボのいいところは、
　“夢”を見せてくれるところなのでしょうね。



　最後までお読みいただき、ありがとうございました。
　次回は、5月29日（金）。またお会いできますように！



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