賃貸住宅市況展望とプロ仕様の物件選択の極意 | 読むセミナー

2008年10月５日（日）
泉ガーデンコンファレンスセンター

住居系賃貸に特化したマーケティング、コンサルティングを行うアトラクターズ・ラボ株式会社。今回は、圧倒的なデータ量と分析力をもつ同社の代表、沖有人氏をお招きし、約３時間以上にわたってみっちりプロの厳しい目で見た投資物件選びの極意をレクチャーいただきました。

　「少子高齢化が進むから不動産投資は止めた方がいいと言う人がいますが、賃貸需要を決めるのは需給バランス。マーケット構造を理解すれば、少子化が進んでも一行に構わないことがわかります」という、不動産投資を志す私たちにとって心強い発言からセミナーがスタート。前半は、同社の豊富なデータをもとに、東京圏（東京都，神奈川県，埼玉県，千葉県）の需給構造を概観しました。

供給面の分析

東京圏では、一般にバブル期と呼ばれる1985年前後からの約10年間に、約288万戸の賃貸アパート・マンションが着工されました。中には取り壊しがはじまった物件もあるので、ストックとなっているのは220万戸前後です。東京圏では現在440万世帯が賃貸に暮らしていると言われますが、新築供給は年間10万戸前後で、決して高い水準ではありません。

需要面の分析

東京圏の賃貸住宅需要には約30年の周期がありました。最初のピークはベビーブーム（団塊）世代が社会人になった1963年。約30年後の1988年に団塊ジュニア世代がピークを作りました。これがバルブ期と重なり、賃料水準は現在より高いものでした。その後漸減が続くと思われていたのですが、東京圏では1995年から人口の流入超過が顕著です。これは、学校卒業後に故郷で就職する人やＵターンする人が減ったためと考えられます。さらに賃貸経営の追い風となるのが世帯人員の減少があり、これに2007年の建築基準法改正による着工減が重なって、「2008年の東京圏の賃貸市場は、経済情勢によほどの変動がない限り、高い稼働率になる」と沖氏は予測しました。

休憩をはさんだ後半は、アトラクターズ・ラボがもつ圧倒的なデータを元に、まさに「プロ仕様」と呼ぶに相応しい、物件選びのポイントの解説となりました。中でも参加者の注目を集めたのが、どの駅のどのような物件が有利かを分析するテクニックです。

　【スライド２】はその一例で、都内のある駅を分析したもの。Ｓはシングル、Ｃはコンパクト（２人世帯向け）、Ｆはファミリー、Ｌはさらに広いタイプを示し

の双方を満たしたゾーン、ここでは徒歩５分圏内のＣタイプ、同10分圏内のＦタイプが有望と導き出されました。私たち一般投資家も、物件検索サイトなどで情報収集を進めれば、このような分析は可能といいます。また、データを集めることで、築浅物件の希少性が高い駅、駅近物件の希少性が高い駅などの傾向も分析できます。
また、沖氏が強調したのが、経年変化への対応でした。賃料相場は一般に、新築を100とすると築20年で15％程度下落しますが、著名な不動産会社の中には築30年を超えてなお新築時と変わらない賃料設定を行っているケースが多くあります。その秘訣は、言うまでもなく管理。不動産投資を経営と考え、常に再投資を怠らないことがポイントになるようです。

講演の最後、プロ仕様の物件選択の極意として示されたのが、【スライド３】です。
誰もが感じていることが書かれているだけ･･･と見えるかもしれませんが、そうではありません。アトラクターズ・ラボが持つ東京圏全駅・全物件のデータから導き出された、まさに「プロ仕様の物件選択」のまさにエッセンス。これを見逃さない手はありません！
参会者の皆さんからは、「無料にはもったいない充実した内容だった」「マーケットについて大変勉強になった」など、極めて高い評価をいただきました。
マザーズオークションでは今後もこのようなセミナーを企画したいと考えています。その際は、ふるってご参加ください。

沖有人（おきゆうじん）

慶應義塾大学経済学部卒。
会計事務所系コンサルティング会社、不動産マーケティング会社を経て、アトラクターズ・ラボ（株）を設立。賃貸物件（住居系）に関するマーケット調査、コンサルティングなどを請け負う一方、主にマンションに関する情報交換サイト「住まいサーフィン」を運営している。

アトラクターズ・ラボ

「住まいサ～フィン」（会員数13万人）